Με στόχο την αποσαφήνιση, την ενοποίηση και τον εκσυγχρονισμό των διατάξεων που διέπουν τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, το υπουργείο Οικονομικών κατέθεσε στη Βουλή νομοσχέδιο για τον νέο Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Μεταξύ των προβλέψεων του κωδικοποιημένου νομοσχεδίου, ξεχωριστή θέση κατέχουν οι ρυθμίσεις που αφορούν τα νομικά πρόσωπα και τις επιχειρήσεις. Το νέο πλαίσιο καλύπτει ολόκληρο το εύρος των δηλωτικών, φορολογικών και μεταβιβαστικών υποχρεώσεών τους σε σχέση με την ακίνητη περιουσία.
ΤΟΥ ΚΩΣΤΑ ΑΠΟΣΤΟΛΟΠΟΥΛΟΥ
Η νέα αρχιτεκτονική του φορολογικού πλαισίου ακινήτων εισάγει καθαρούς κανόνες για τη φορολογική μεταχείριση των επιχειρήσεων. Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι πως, σε αντίθεση με το παρελθόν όπου επικρατούσαν πολυνομία και ασάφεια, ο κώδικας να συμβάλει στην ενίσχυση της φορολογικής συμμόρφωσης, στη μείωση των παραθύρων φοροαποφυγής για τους επιτήδειους και στην ενίσχυση της εμπιστοσύνης του επιχειρηματία προς τη φορολογική διοίκηση.
Ας σημειωθεί πως δεν αλλάζουν οι φορολογικοί συντελεστές ή οι υποχρεώσεις ουσίας, παρά μόνο αλλάζουν η μορφή, η δομή και η σαφήνεια του νομοθετικού πλαισίου. Μέσα από το νομοσχέδιο δημιουργείται ένα ενιαίο πλαίσιο 124 άρθρων που αντικαθιστά πλήθος διατάξεων και λύνει προβλήματα ασυνέπειας και σύγχυσης. Ως εκ τούτου, οι διατάξεις που αφορούν τις επιχειρήσεις και τα νομικά πρόσωπα δεν είναι κατά βάση νέες. Είναι παλιές ρυθμίσεις που επαναδιατυπώνονται και συγκεντρώνονται για πρώτη φορά σε ένα συνεκτικό νομοθέτημα, διευκολύνοντας έτσι και τις ίδιες τις επιχειρήσεις, ούτως ώστε να μπορούν να είναι εντάξει με τις φορολογικές υποχρεώσεις τους, χωρίς να «χάνονται» μέσα στον λαβύρινθο διάσπαρτων διατάξεων.
Αυτό εξηγεί και γιατί τα στελέχη του υπουργείου χαρακτηρίζουν το εγχείρημα νομοτεχνική κωδικοποίηση και όχι νέα μεταρρύθμιση.
Περιουσιολόγιο Ακινήτων
Σύμφωνα με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, κάθε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, ανεξάρτητα από την έδρα ή την ιθαγένειά του, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση στοιχείων ακινήτων (πρώην Ε9) για όλα τα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα που κατέχει (πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία, χρήση, θέση στάθμευσης κ.ά.).
Η δήλωση αυτή ενημερώνει το Περιουσιολόγιο Ακινήτων, ένα ψηφιακό μητρώο που διατηρείται στο διηνεκές και διαχειρίζεται η ΑΑΔΕ. Για κάθε μεταβολή της ακίνητης περιουσίας (π.χ., αγοραπωλησία, αποδοχή κληρονομιάς, σύσταση εμπράγματου δικαιώματος), το νομικό πρόσωπο οφείλει να επικαιροποιεί τα στοιχεία του έως την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους.
Συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για επιχειρήσεις
Στις διατάξεις του νομοσχεδίου αναφέρεται πως τα νομικά πρόσωπα υπόκεινται τόσο στον κύριο φόρο ΕΝΦΙΑ όσο και σε συμπληρωματικό φόρο, ανάλογα με την αξία και τη χρήση των ακινήτων.
Ο κύριος φόρος επιβάλλεται βάσει της θέσης, της χρήσης και της επιφάνειας του ακινήτου. Το συνολικό ποσό προκύπτει από την άθροιση του φόρου επί των κτισμάτων, των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων που κατέχει η επιχείρηση.
Ιδιαίτερης σημασίας είναι η πρόβλεψη για μη ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα. Οπως επισημαίνεται, εάν ένα ακίνητο δεν χρησιμοποιείται για ίδιες ανάγκες της επιχείρησης αλλά εκμισθώνεται ή παραχωρείται με οποιονδήποτε τρόπο, θεωρείται φορολογητέο με πλήρη φόρο, ανεξαρτήτως εσόδων. Ο συμπληρωματικός φόρος, από την άλλη, υπολογίζεται επί της συνολικής φορολογητέας αξίας των ακινήτων και διαφοροποιείται ανάλογα με την κατηγορία του νομικού προσώπου.
Στο 15% ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων για τις offshore
Ιδιαίτερα βαρύς είναι ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ) για νομικά πρόσωπα που δεν διατηρούν διαφάνεια στους μετόχους ή δεν ιδιοχρησιμοποιούν τα ακίνητα. Ο φόρος ανέρχεται σε 15% επί της συνολικής αξίας των ακινήτων, με σκοπό την αποτροπή της αδιαφανούς κατοχής ακινήτων μέσω offshore εταιριών ή holding structures.
Ωστόσο, από τον ΕΦΑ εξαιρούνται:
Εισηγμένες επιχειρήσεις σε οργανωμένες αγορές.
Οσες αποδεικνύουν φυσικά πρόσωπα ως τελικούς μετόχους (μέσω ΚΥΕ και Μητρώου Πραγματικών Δικαιούχων).
Νομικά πρόσωπα δημοσίου συμφέροντος (π.χ. ΝΠΔΔ).
Όσα ιδιοχρησιμοποιούν πλήρως τα ακίνητα για επιχειρηματική δραστηριότητα.
Η δήλωση ΕΦΑ υποβάλλεται κάθε χρόνο μέχρι τις 20 Μαΐου και συνοδεύεται από εφάπαξ καταβολή του φόρου.
Τι προβλέπεται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων νομικών προσώπων
Εκτεταμένες είναι και οι προβλέψεις για τις φορολογικές υποχρεώσεις των νομικών προσώπων κατά τη μεταβίβαση ακινήτων (πώληση, εισφορά, συγχώνευση, λύση εταιρίας κ.λπ.).
Σύμφωνα με το άρθρο 22 του κώδικα, ως φορολογητέες πράξεις θεωρούνται:
Η αγορά ακινήτου από νομικό πρόσωπο.
Η μεταβίβαση ακινήτου από επιχείρηση προς μέτοχο, στο πλαίσιο λύσης ΕΠΕ ή ΙΚΕ.
Η απόκτηση ακινήτων με αντάλλαγμα ή δωρεά.
Οι δικαστικές μεταβιβάσεις ή αναγκαστικές απαλλοτριώσεις.
Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική ή αγοραία αξία και το ποσοστό κυμαίνεται από 3% έως και υψηλότερο, ανάλογα με την πράξη και τις απαλλαγές που προβλέπονται.
Ιδιαίτερη μνεία γίνεται και στην επαναφορά των επιχειρηματικών προσυμφώνων, καθώς και στις περιπτώσεις διπλής μεταβίβασης ή μεταβίβασης σε εργολάβο, που αποτελούν σύνηθες πεδίο ελέγχου.
Ψηφιακή υποδομή
Επιπλέον, ο νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προβλέπει πλήρη ψηφιοποίηση της διαδικασίας δήλωσης και μεταβολής περιουσιακών στοιχείων μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY. Κατά την ανάρτηση συμβολαίων, δημιουργείται αυτόματα ψηφιακή δήλωση Ε9, η οποία ενημερώνει το Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα Περιουσιολογίου.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (18 ΙΟΥΛΙΟΥ 2025)
