Η εκρηκτική άνοδος τιμών, οι ελλείψεις και η περιορισμένη προσφορά ενισχύουν σοβαρές ανισορροπίες
Η «ευημερία» στην αγορά κατοικίας τροφοδοτεί σχεδόν το ήμισυ της ανόδου του ΑΕΠ, σύμφωνα με τα αναλυτικά στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. Μόνο που η εν λόγω -μονοδιάστατη- ανάπτυξη όχι μόνο συνδέεται με την «υπερθέρμανση» της αγοράς, αλλά και με στοιχεία συστημικής πλέον κρίσης, με επίκεντρο τα ακίνητα αλλά με επιπτώσεις σε όλη την αγορά και την κοινωνία, όπως προκύπτει και από πόρισμα της Κομισιόν.
Η έντονη αυτή κινητικότητα στην αγορά ακινήτων με βάση το τζίρο που καταγράφουν τα τελευταία στατιστικά στοιχεία δεν αποκαλύπτει μόνο τον κίνδυνο της «μονοκαλλιέργειας» της ανάπτυξης. Φέρνει και «υπερθέρμανση», αλλά μαζί και με ελλείψεις προσφοράς 110.000 ακινήτων που καταγράφει η Κομισιόν, προοιωνίζεται κρίση διαρκείας στην αγορά κατοικίας. Η Κομισιόν προσθέτει πως επιπλέον των ανωτέρω υπονομεύει και την ανάπτυξη αστικών και αγροτικών περιοχών, καθιστά μη προσιτή τη στέγη και συνοδεύεται με ραγδαία άνοδο του κόστους κατασκευής.
Διαβάστε ακόμα: ΔΕΗ και Vodafone αλλάζουν τον χάρτη των τηλεπικοινωνιών
Προκαλεί, επίσης, πολλές άλλες παρενέργειες χωρίς εύκολη διέξοδο, αφού, όπως εκτιμάται, η δυναμική της αγοράς δεν θα είναι σε θέση να παράσχει λύσεις στέγασης κατά τα επόμενα έτη. Ηχούν έτσι καμπανάκια για κοινωνική κρίση και για μεγάλες πιέσεις όχι μόνο σε εισοδηματικά ευάλωτους αλλά και σε νέους και φοιτητές. Μία επιπλέον επίπτωση είναι και πως εργαζόμενοι σε τομείς ζωτικής σημασίας δυσκολεύονται να βρουν στέγη σε λογικές τιμές, ενώ το υψηλό κόστος στέγασης συνδέεται με ευρύτερες κοινωνικές πιέσεις: την πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες, την ανισότητα μεταξύ των γενεών και τις γεωγραφικές ανισορροπίες.
Οι αριθμοί ΕΛ.ΣΤΑΤ. – ΤτΕ
Τα τελευταία αριθμητικά στοιχεία που φτάνουν έως και το πρώτο τρίμηνο του 2026 δίδονται από την ΕΛ.ΣΤΑΤ. Καταγράφουν πως ο κλάδος των ακινήτων συνδέεται με τη μισή άνοδο του ονομαστικού ΑΕΠ.
Στα αναλυτικά δεδομένα για τους τριμηνιαίους εθνικούς λογαριασμούς φαίνεται πως οι κλάδοι του real estate και των κατασκευών πήραν τον πρώτο «λαχνό» της ανάπτυξης: έλαβαν τα 4,5 δισ. ευρώ από τα 11,5 δισ. ευρώ ανόδου του ΑΕΠ τον τελευταίο χρόνο (2ο τρίμηνο του 2025 – 1ο τρίμηνο του 2026).
Αναλυτικά ο κλάδος των κατασκευών είχε άνοδο 20,1% τον τελευταίο χρόνο (σε αξία κέρδισε 912 εκατ. ευρώ ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας). Επίσης κατά 10,5% αυξήθηκε η προστιθέμενη αξία στον κλάδο διαχείρισης ακίνητης περιουσίας (κατά 3,489 δισ. ευρώ την περίοδο 2ο τρίμηνο του 2025 – 1ο τρίμηνο του 2026).
Συνολικά η άνοδος σε όρους ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας ήταν κατά 4,4% (ή κατά 9,1 δισ. ευρώ), με πτώση στις χρηματοπιστωτικές και ασφαλιστικές υπηρεσίες (κατά 6,7%) και με οριακή μόνο άνοδο στη γεωργία αλλά και στον κλάδο εμπορίου μεταφορών και τουρισμού (κατά 0,4% και κατά 1,1%, αντίστοιχα). Η συνολική ανάπτυξη συμπληρώνεται από άνοδο σχεδόν κατά 2,5 δισ. ευρώ από τους φόρους επί των προϊόντων και με μόνο 88 εκατ. ευρώ αυξήσεις στις επιδοτήσεις.
Από πλευράς εισοδήματος, το επιπλέον ΑΕΠ του τελευταίου έτους διανεμήθηκε κατά 5,1 δισ. ευρώ σε υψηλότερο τζίρο επιχειρήσεων (ακαθάριστο λειτουργικό πλεόνασμα) και κατά 5,1 δισ. ευρώ σε άνοδο στους ονομαστικούς μισθούς. Τα νούμερα αυτά είναι ονομαστικά, δηλαδή περιλαμβάνουν και τον πληθωρισμό. Συνδέονται, δηλαδή, με άνοδο του ΑΕΠ κατά 4,8% και όχι με την αύξηση κατά 2% σε σταθερές τιμές. Με άλλα λόγια, στην πράξη το «αποπληθωρισμένο» όφελος σε επιπλέον ΑΕΠ είναι πολύ πιο χαμηλό. Και πάλι όμως η κατανομή είναι ενδεικτική για το πώς μοιράζεται η άνοδος του ΑΕΠ ανάμεσα σε κέρδη και σε απασχόληση.
Αλλά και η ΤτΕ στα ετήσια στοιχεία της για τις άμεσες ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα καταγράφει 2,5 δισ. ευρώ κεφάλαια που επενδύονται στα ακίνητα το 2025. Το ποσό είναι το 2ο υψηλότερο ιστορικά (το 2024 η αξία ήταν 2,9 δισ. ευρώ) και αυξάνεται εκθετικά από το 2018 και μετά (το 2017 ήταν μόνο 397 εκατ. ευρώ).
Ε.Ε.: Υψηλή ζήτηση και υποτονική οικοδόμηση διογκώνουν το στεγαστικό αδιέξοδο
Η έντονη ζήτηση και η υποτονική κατασκευαστική δραστηριότητα δημιουργούν προκλήσεις στη στεγαστική αγορά επισημαίνει η Κομισιόν σε πόρισμα για την Ελλάδα για τις συστάσεις πολιτικής του 2026. Εξηγεί πως η εγχώρια ζήτηση παρέμεινε και το 2025 ισχυρή και οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται κι έτσι «παρουσιάζουν ενδείξεις υπερτίμησης». Η εξωτερική ζήτηση ενθαρρύνθηκε από τη χρυσή βίζα και τις επενδυτικές ευκαιρίες στον τουρισμό και η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη λόγω των πολλών ετών υποτονικών επενδύσεων σε κατοικίες που προηγήθηκαν.
Οι αυξήσεις των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων υπερέβησαν την αύξηση των εισοδημάτων και η οικονομική προσιτότητα της στέγασης έχει επιδεινωθεί. Επιπλέον, η οικονομική προσιτότητα της στέγασης ποικίλλει σημαντικά, με αποτέλεσμα να επιτείνεται το χάσμα μεταξύ αστικών και αγροτικών περιοχών και να υπονομεύεται η τοπική ανάπτυξη εκτός των μεγάλων κόμβων. Επισημαίνει πως οι τρέχουσες κυβερνητικές πολιτικές πρέπει να ενταθούν για να καλυφθεί το κενό στον κατασκευαστικό τομέα.
Αναλύει πως η οικονομική προσιτότητα της στέγασης επηρεάζει μεγάλο μέρος του ελληνικού πληθυσμού. Τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος δαπάνησαν πάνω από το 60% του εισοδήματός τους για στέγαση. Οι εποχιακοί εργαζόμενοι και οι εργαζόμενοι σε θέσεις κρίσιμης σημασίας δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν οικονομικά προσιτή στέγαση στον τόπο εργασίας τους. Οι νέοι εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την οικογενειακή στήριξη, καθώς μεγάλο ποσοστό αυτών εξακολουθεί να ζει με τους γονείς του για πολλά χρόνια. Η στέγαση για τις ευάλωτες ομάδες και τις περιθωριοποιημένες κοινότητες εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από ανεπάρκεια, διαχωρισμούς και ανασφάλεια.
Έλλειμμα 110.000 κατοικιών έως το 2035
Η δυναμική της κατασκευαστικής αγοράς δεν θα είναι σε θέση να παράσχει λύσεις στέγασης κατά τα επόμενα έτη, εκτιμά η Επιτροπή. Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται συνεχώς με ταχύτερο ρυθμό από ό,τι το εισόδημα των νοικοκυριών. Διάφοροι παράγοντες περιορίζουν την προσφορά αποθέματος κατοικιών.
Η ανταγωνιστικότητα του κατασκευαστικού τομέα περιορίζεται και από την αύξηση των τιμών των δομικών υλικών και την έλλειψη εργατικού δυναμικού. Το απόθεμα κατοικιών για οικιστικά κτίρια είναι κυρίως παλαιό, ενώ σημαντικό ποσοστό κατοικιών είναι ακατοίκητες. Η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μειώνει την προσφορά κατοικιών σε μητροπολιτικές περιοχές και κέντρα μεγάλου τουριστικού ενδιαφέροντος. Οι επενδύσεις στο απόθεμα κατοικιών είναι περιορισμένες σε σύγκριση με το επενδυτικό κενό. Σημαντικό μέρος των εν λόγω επενδύσεων, συμπεριλαμβανομένων των άμεσων ξένων επενδύσεων, πραγματοποιείται στο τμήμα της αγοράς με τη μεγαλύτερη δυνατότητα ενοικίασης.
Το κόστος κατασκευής αυξήθηκε ραγδαία, όπως αποτυπώνεται στην επιτάχυνση των τιμών παραγωγής. Εκτιμάται έτσι πως δεδομένης της εμφανούς έλλειψης κατοικιών που συσσωρεύτηκε στο παρελθόν, της συνεχιζόμενης έντονης ζήτησης και της περιορισμένης αύξησης της προσφοράς, το έλλειμμα κατασκευής κατοικιών εκτιμάται σε 110.000 κατοικίες έως το 2035.
Ο κατασκευαστικός τομέας πλήττεται από ελλείψεις εργατικού δυναμικού. Το ποσοστό κενών θέσεων εργασίας στον κατασκευαστικό τομέα στην Ελλάδα ανήλθε σε 4,4% το 2025, πολύ πάνω από τον μέσο όρο της Ε.Ε. (2,8%).
Η κατασκευή κατοικιών έχει αυξηθεί, αλλά παραμένει περιορισμένη, επισημαίνεται. Επειτα από μια παρατεταμένη περίοδο υποτονικής δραστηριότητας, η κατασκευή κατοικιών καταγράφει έντονη ανάπτυξη από το 2020, παρότι από πολύ χαμηλή βάση. Η τάση αυτή διακόπηκε προσωρινά κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 λόγω της αβεβαιότητας σχετικά με τον νέο οικοδομικό κανονισμό (τον Δεκέμβριο του 2024 το Συμβούλιο της Επικρατείας κήρυξε αντισυνταγματικές διάφορες διατάξεις του νέου οικοδομικού κανονισμού. Αυτό επέφερε πολύμηνη αβεβαιότητα στη διαδικασία αδειοδότησης, έως ότου δημοσιεύτηκε διορθωτική νομοθεσία τον Μάιο του 2025).
Επισημαίνεται, επίσης, πως η προσφορά κατοικιών περιορίζεται περαιτέρω από τον μεγάλο αριθμό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται, έχουν καταστεί μη κατοικήσιμες λόγω έλλειψης επενδύσεων και δεν εισέρχονται στην αγορά. Με βάση την απογραφή του 2021, το 12% του συνολικού αποθέματος κατοικιών ήταν κενό κατά το εν λόγω έτος.
Το δυσβάστακτο στεγαστικό βάρος διαλύει οικογενειακούς προϋπολογισμούς
Διαρθρωτικοί παράγοντες, όπως η περιορισμένη κοινωνική στέγαση, οι ανισορροπίες της αγοράς και οι τουριστικές πιέσεις, επιτείνουν τα ζητήματα οικονομικής προσιτότητας, επισημαίνει η Επιτροπή. Το 2024 οι Ελληνες δαπάνησαν κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών για δαπάνες στέγασης (έναντι 19,2% στην Ε.Ε.) και σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού (28,9%) ζούσε σε νοικοκυριά στα οποία το κόστος στέγασης υπερέβαινε το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος του νοικοκυριού, ποσοστό υπερτριπλάσιο του μέσου όρου της Ε.Ε. (8,2%).
Οι εποχιακοί εργαζόμενοι και οι εργαζόμενοι σε θέσεις κρίσιμης σημασίας δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν οικονομικά προσιτή στέγαση, γεγονός που επιφέρει ελλείψεις προσωπικού και αποδυναμώνει τις βασικές υπηρεσίες σε τοπικό επίπεδο. Οι εργαζόμενοι σε τομείς ζωτικής σημασίας για τη λειτουργία και τη διατήρηση βασικών υπηρεσιών, όπως στην υγειονομική περίθαλψη, στην εκπαίδευση και τη φροντίδα, στην πολιτική προστασία και τη Δημόσια Διοίκηση, δυσκολεύονται να βρουν στέγη σε λογικές τιμές στον τόπο εργασίας τους. Οι ελλείψεις στέγασης και οι υψηλές τιμές ενοικίασης επηρεάζουν τις μεγάλες πανεπιστημιουπόλεις, ασκώντας οικονομικές πιέσεις στους φοιτητές και τις οικογένειές τους και αναγκάζοντας πολλούς φοιτητές να καθυστερήσουν ή να εγκαταλείψουν τα σχέδιά τους για φοίτηση στο πανεπιστήμιο. Οι νέοι Ελληνες (ηλικίας 20-29 ετών) αντιμετωπίζουν δυσανάλογες επιβαρύνσεις στην αγορά κατοικιών (31,1% το 2024 έναντι 11% στην Ε.Ε.), γεγονός που συμβάλει στην καθυστερημένη δημιουργία νοικοκυριών και στη μακροπρόθεσμη εξάρτηση από την οικογενειακή στήριξη. Ως εκ τούτου, το υψηλό κόστος στέγασης συνδέεται με ευρύτερες κοινωνικές πιέσεις: την πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες, την ανισότητα μεταξύ των γενεών και τις γεωγραφικές ανισορροπίες, επισημαίνει η Επιτροπή.
Εξακολουθούν να υπάρχουν περιφερειακές ανισότητες όσον αφορά τη διαθεσιμότητα και το κόστος στέγασης, με την Κεντρική Μακεδονία, την Πελοπόννησο και την Ανατολική Μακεδονία – Θράκη να καταγράφουν τα υψηλότερα ποσοστά υπερβολικής επιβάρυνσης με δαπάνες στέγασης. Μολονότι οι αγροτικές περιοχές κατέγραφαν χαμηλότερα ποσοστά υπερβολικής επιβάρυνσης με δαπάνες στέγασης στο παρελθόν, το 2024 η υπερβολική επιβάρυνση με δαπάνες στέγασης επηρέασε περίπου στον ίδιο βαθμό τις πόλεις (30,1%), τις κωμοπόλεις και τα προάστια (30,3%) και τις αγροτικές περιοχές (29%). Επίσης, οι πόλεις στην Ελλάδα αντιμετωπίζουν αυξημένα ποσοστά σοβαρής στέρησης στέγασης σε σύγκριση με τις κωμοπόλεις και τις αγροτικές περιοχές. Η στέγαση για τις ευάλωτες ομάδες και τις περιθωριοποιημένες κοινότητες εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από ανεπάρκεια, διαχωρισμούς και ανασφάλεια, επισημαίνεται…
Η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε. ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά που δεν καταφέρνουν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους σε ενυπόθηκα δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς υπηρεσιών κοινής ωφελείας (42,8%), ποσοστό που υπερβαίνει κατά πολύ τον μέσο όρο της Ε.Ε. (9,2%), ενώ το ένα τρίτο του ελληνικού πληθυσμού (32%) δεν είναι σε θέση να πληρώσει εγκαίρως τους λογαριασμούς υπηρεσιών κοινής ωφελείας (θέρμανση, ηλεκτρική ενέργεια, αέριο, νερό κ.λπ.) έναντι 6,9 % στην Ε.Ε.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα υψηλά ποσοστά ενεργειακής φτώχειας, καθώς το 19% του πληθυσμού δεν είναι σε θέση να θερμάνει επαρκώς την κατοικία του (έναντι 9,2% στην Ε.Ε.). Η στεγαστική επιβάρυνση επηρεάζει δυσανάλογα τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες κατοικιών που έχουν λάβει ενυπόθηκα δάνεια, καθώς το 20,9% των ιδιοκτητών που έχει λάβει δάνεια και το 37,4% των ενοικιαστών σε τιμές αγοράς επιβαρύνονται υπερβολικά με δαπάνες στέγασης, ποσοστά πολύ πάνω από τον μέσο όρο της Ε.Ε. (5% και 19,2%, αντίστοιχα).
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (19 ΙΟΥΝΙΟΥ 2026)
Διαβάστε ακόμα: Κρυπτονομίσματα: Τι φέρνει το νέο πλαίσιο για επενδυτές και συναλλαγές
