Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει επιστρέψει σε τροχιά έντονης ανόδου, αλλά αυτή τη φορά με εντελώς διαφορετικούς όρους και σαφώς μεγαλύτερους κινδύνους απ’ ό,τι στο πρόσφατο παρελθόν.
Επειτα από μια δεκαετία κατάρρευσης που «έσβησε» σχεδόν το μισό της αξίας των ακινήτων, οι τιμές όχι μόνο ανέκαμψαν, αλλά σε πολλές περιπτώσεις ξεπέρασαν τα προ κρίσης επίπεδα, μέσα σε εξαιρετικά σύντομο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από την ανάλυση του νέου policy brief του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ενωση», σε αντίθεση με την περίοδο πριν από το 2008, η σημερινή άνοδος δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση των εισοδημάτων, δημιουργώντας ένα νέο, πιο εύθραυστο περιβάλλον.
Τα διαθέσιμα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα οποία παρουσιάζονται και αναλύονται στην έκθεση αυτή, την οποία συνέγραψε ο βοηθός Ερευνητικών Προγραμμάτων του ΚΕΦΙΜ, Χρήστος Λούκας, καλύπτουν πλέον μια πλήρη 25ετία και αποτυπώνουν με σαφήνεια τον κύκλο «φούσκα – κατάρρευση – επανεκκίνηση» της ελληνικής κτηματαγοράς. Η ταχύτητα, όμως, της πρόσφατης ανόδου, σε συνδυασμό με τη χαμηλή αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, επαναφέρει στο προσκήνιο το ερώτημα αν η αγορά οδηγείται σε μια νέα, πιο σιωπηρή αλλά εξίσου πιεστική κρίση προσβασιμότητας στη στέγη.
Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο 2000-2007 οι τιμές αγοράς κατοικιών σχεδόν διπλασιάστηκαν τόσο στην Αθήνα (από 57 σε 104, δείκτης 2009=100) όσο και στις αστικές περιοχές (από 55 σε 103), τροφοδοτούμενες από την πιστωτική επέκταση, τα χαμηλά επιτόκια μετά την ένταξη στη ζώνη του ευρώ και τις ολυμπιακές επενδύσεις. Ακολούθησε η μεγαλύτερη πτώση τιμών ακινήτων στην Ε.Ε.: από το 2007 έως το 2017 οι τιμές στην Αθήνα υποχώρησαν κατά σχεδόν 44% (από 104 σε 58,4), αντανακλώντας τη βαθιά δημοσιονομική κρίση, τα τρία Μνημόνια, τα capital controls και τη δραματική συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Αντίστοιχη ήταν η πτώση στο σύνολο των αστικών περιοχών (από 103 σε 59,9).
Από το 2018 και μετά οι τιμές ακολούθησαν έντονη ανοδική πορεία, τροφοδοτούμενη από τη ζήτηση ξένων επενδυτών, το πρόγραμμα Golden Visa, την ανάπτυξη βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) και την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών λόγω της σχεδόν πλήρους παύσης οικοδομικής δραστηριότητας κατά τη δεκαετία της κρίσης. Στην Αθήνα ο δείκτης ανέκαμψε από 60,1 το 2018 σε 117,5 το 2025 -αύξηση 95,5% σε μια επταετία-, ξεπερνώντας πλέον τα επίπεδα του 2007 κατά 13%. Στις αστικές περιοχές συνολικά η ανάκαμψη είναι ταχεία, αλλά οι τιμές μόλις ξεπέρασαν το επίπεδο του 2007 (δείκτης 111,2 το 2025). Η ταχύτητα αυτής της ανόδου είναι ιδιαίτερα ανησυχητική.
Σημειώνεται ότι η προηγούμενη «φούσκα» χρειάστηκε επτά χρόνια (2000-2007) για να διπλασιάσει τις τιμές παράλληλα με την αύξηση των εισοδημάτων.
Αντίθετα, η τρέχουσα άνοδος πέτυχε παρόμοιο ρυθμό μέσα στην επταετία 2018-2025, αυτή τη φορά όμως χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση των εισοδημάτων. Η ταχεία αύξηση των τιμών, σε συνδυασμό με τη στασιμότητα των μισθών, προκαλεί ασφυκτικές πιέσεις στην οικονομική προσβασιμότητα της κατοικίας, ιδίως στα αστικά κέντρα.
Δεύτερη στην Ε.Ε. σε αυξήσεις στα ενοίκια το 2025
Το 2025, σύμφωνα με την έκθεση του ΕΚΕΦΙΜ, η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ε.Ε., με ρυθμό 10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία (17,6%). Ακολούθησαν η Ουγγαρία (9,8%), η Βουλγαρία (9,6%) και η Ρουμανία (8,2%). Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν σε χώρες όπως η Ιταλία, η Γαλλία και η Φινλανδία.
Η υψηλή αύξηση στην Ελλάδα αποδίδεται σε συνδυασμό παραγόντων: την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών κατά την περίοδο της κρίσης, την εισροή ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων κυρίως λόγω του προγράμματος Golden Visa, την ύπαρξη μεγάλου αριθμού κλειστών διαμερισμάτων και την ανάκαμψη της οικονομίας που αυξάνει τη ζήτηση.
Επίσης, από την έκθεση προκύπτει ότι η εξέλιξη των ενοικίων στην Ελλάδα διαφέρει σε σύγκριση με την Ε.Ε. Ενώ τα ενοίκια στην ΕΕ-27 ακολουθούσαν σταθερά ανοδική πορεία καθ’ όλη την περίοδο 2000-2025 (από 84 σε 131 περίπου, δείκτης 2009=100), στην Ελλάδα καταγράφεται μια διαφορετική δυναμική. Διακρίνονται τέσσερις φάσεις: α) η περίοδος ταχείας ανόδου (2000-2011), όπου ο δείκτης ενοικίων στην Ελλάδα αυξήθηκε από 68 σε 103 (+53%), β) η περίοδος απότομης πτώσης (2011-2018), όπου ο δείκτης ενοικίων κατέρρευσε από 103 σε 77 (-26%), αντανακλώντας τη δημοσιονομική κρίση, γ) η περίοδος στασιμότητας (2018-2021), όπου τα ενοίκια παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα στο 77, εν μέρει λόγω πανδημίας και δ) η περίοδος νέας ανόδου (2022-2025), όπου ο δείκτης αυξήθηκε από 78 σε 94 (αύξηση 21%), ξεπερνώντας το 2025 ακόμα και τα επίπεδα του 2010.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (ΦΥΛΛΟ 17/4/2026)
