Η εικόνα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα αποτυπώνει ένα σημαντικό παράδοξο: ενώ καταγράφεται υψηλό ποσοστό ακινήτων που παραμένουν κενά, η πραγματική τους διαθεσιμότητα για χρήση είναι περιορισμένη. Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι ένα μεγάλο μέρος του αποθέματος δεν μπορεί να καλύψει άμεσα στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες, εξαιτίας νομικών, τεχνικών και διοικητικών εμποδίων.
ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑ
Σύμφωνα με τα δεδομένα του διεθνούς δείκτη FREI, μόλις ένα μικρό ποσοστό των κλειστών ακινήτων χαρακτηρίζεται «καθαρό» από πλευράς νομικών και θεσμικών εκκρεμοτήτων. Ειδικότερα, λιγότερα από 2 στα 10 ακίνητα δεν αντιμετωπίζουν εμπόδια που να καθυστερούν ή να αποτρέπουν την αξιοποίησή τους. Σε επίπεδο συνολικού αποθέματος, μόνο περίπου το 10% των κλειστών ακινήτων μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, γεγονός που περιορίζει αισθητά την πραγματική προσφορά στην αγορά.
ΤΟ ΜΕΓΕΘΟΣ ΤΟΥ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΟΣ
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι περίπου το ένα τρίτο των ακινήτων στη χώρα παραμένει αναξιοποίητο. Ωστόσο, η ύπαρξη αυτού του αποθέματος δεν συνεπάγεται αυτόματα και δυνατότητα αξιοποίησης. Από το σύνολο των ακινήτων που θεωρούνται ανενεργά, μόνο ένα μέρος έχει καταγραφεί με σαφήνεια, γεγονός που αναδεικνύει έλλειμμα οργανωμένης πληροφόρησης για την αγορά.
Στη συνέχεια της διαδικασίας αξιολόγησης, το ποσοστό μειώνεται περαιτέρω όταν εξετάζεται η τεχνική καταλληλότητα. Πολλά ακίνητα απαιτούν παρεμβάσεις, ανακαινίσεις ή διορθώσεις πριν μπορέσουν να διατεθούν προς χρήση, γεγονός που αυξάνει το κόστος και τον χρόνο ενεργοποίησής τους.
ΕΜΠΟΔΙΑ
Οι βασικοί λόγοι που κρατούν ανενεργό μεγάλο μέρος του αποθέματος σχετίζονται με εκκρεμότητες στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, προβλήματα στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικές ασάφειες και ελλιπή τεχνικά στοιχεία. Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται ως δηλωμένο, αλλά στην πράξη να μην είναι αξιοποιήσιμο.
Αυτή η διάκριση μεταξύ «καταγεγραμμένου» και «διαθέσιμου» ακινήτου είναι κρίσιμη για τη λειτουργία της αγοράς, καθώς επηρεάζει τόσο την προσφορά όσο και τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.
ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ
Αντίστοιχη εικόνα προκύπτει και για τα ακίνητα που ανήκουν στους δήμους. Σε ένα ενδεικτικό σενάριο, από ένα σύνολο 100 ακινήτων, μόνο ένα περιορισμένο ποσοστό μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα. Ένα σημαντικό τμήμα απαιτεί μικρές παρεμβάσεις, ενώ ένα άλλο παραμένει μπλοκαρισμένο λόγω σοβαρών εμποδίων.
Τα ακίνητα που χρειάζονται περιορισμένες διορθώσεις αποτελούν ένα ενδιάμεσο απόθεμα, το οποίο θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί με στοχευμένες κινήσεις. Αντίθετα, τα πλήρως μπλοκαρισμένα ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς για μεγάλο χρονικό διάστημα.
ΕΥΡΩΠΑΪΚΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ
Σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχει ήδη εφαρμοστεί διαφορετική προσέγγιση. Σε κράτη όπως η Ολλανδία και η Δανία, λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συγκεντρώνουν ιδιοκτησιακά και τεχνικά δεδομένα. Αντίστοιχα, στη Γερμανία και τη Γαλλία, η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας συνδέεται με τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών.
Το κοινό στοιχείο αυτών των πρακτικών είναι η ύπαρξη αξιόπιστων δεδομένων, που επιτρέπουν στοχευμένες παρεμβάσεις και ταχύτερη αξιοποίηση των διαθέσιμων πόρων.
ΑΝΑΓΚΗ ΔΙΑΦΑΝΕΙΑΣ
Η ανάγκη για καλύτερη καταγραφή και έλεγχο αποτυπώνεται και στις απόψεις των πολιτών. Ένα μεγάλο ποσοστό θεωρεί ότι η έλλειψη διαφάνειας επηρεάζει τις τιμές και περιορίζει την πρόσβαση στην κατοικία. Παράλληλα, καταγράφεται ισχυρή υποστήριξη για τη δημιουργία ενός ενιαίου δημόσιου μητρώου ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, σημαντικό μέρος των πολιτών εκτιμά ότι η αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας θα μπορούσε να συμβάλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης, υπό την προϋπόθεση ότι θα υπάρξει οργανωμένος σχεδιασμός και συστηματική διαχείριση.
