Δεν φαίνονται στον ορίζοντα σημάδια αποκλιμάκωσης του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα, παρά τις κυβερνητικές παρεμβάσεις που εφαρμόζονται τα τελευταία χρόνια.
ΤΟΥ ΚΩΣΤΑ ΑΠΟΣΤΟΛΟΠΟΥΛΟΥ
Τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε ημερίδα για τη στεγαστική κρίση, με επεξεργασία του ΠΑΝΣΥΠΟ και βάση δεδομένα της Eurostat, δείχνουν την απόσταση ανάμεσα στις εξαγγελίες και στο πραγματικό αποτέλεσμα. Η Ελλάδα εμφανίζει στεγαστική υπερεπιβάρυνση 26,4%, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε. των 27 βρίσκεται στο 7,7%… Αυτό σημαίνει πως η ελληνική αγορά κατοικίας δεν είναι απλώς «πιεσμένη», αλλά περίπου 3,5 φορές δυσμενέστερη για το νοικοκυριό σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Στο μεταξύ τα προγράμματα που έχουν ανακοινωθεί τρέχουν με αργούς ρυθμούς και με περιορισμένη στόχευση. Η κοινωνική αντιπαροχή ακόμη δεν έχει αποφέρει μαζική παραγωγή κατοικιών, οι ανακαινίσεις απαιτούν χρόνο και ίδια συμμετοχή, ενώ η τραπεζική χρηματοδότηση αφήνει εκτός πολλούς νέους χωρίς αποταμιεύσεις.
Ετσι, αντί με τα κυβερνητικά μέτρα να μειώνεται το πρόβλημα, η Ελλάδα παραμένει στην κορυφή της στεγαστικής επιβάρυνσης, με την πίεση να μεταφέρεται κυρίως σε ενοικιαστές, νέους εργαζομένους, οικογένειες με παιδιά και νοικοκυριά που δεν έχουν πρόσβαση σε φθηνό δανεισμό ή σε οικογενειακό απόθεμα κατοικίας.
ΤΑ ΤΡΙΑ «ΑΓΚΑΘΙΑ»
Το πρώτο «αγκάθι» της κυβερνητικής πολιτικής είναι ότι μεγάλο μέρος των παρεμβάσεων αυξάνει τη ζήτηση σε μια αγορά που δεν έχει αρκετή προσφορά κατοικιών. Οταν ένα πρόγραμμα διευκολύνει την αγορά κατοικίας χωρίς να αυξάνει αντίστοιχα τα διαθέσιμα ακίνητα, το αποτέλεσμα δεν είναι πάντα φθηνότερη στέγη. Σε περιοχές όπου οι τιμές ήδη ανεβαίνουν, η επιδότηση μπορεί να ενσωματωθεί στην τελική τιμή και η αγορά προσαρμόζεται προς τα πάνω.
Το δεύτερο κενό φαίνεται στα εισοδήματα. Στην περίοδο 2019-2026 καταγράφεται αύξηση των ενοικίων κατά 52,9%, ενώ οι αποδοχές κινούνται πολύ χαμηλότερα, σε εύρος από 10% έως 15%. Η δυσαναλογία είναι σαφής, καθώς η κατοικία ακριβαίνει με πολλαπλάσια ταχύτητα από το εισόδημα που τη χρηματοδοτεί.
Το τρίτο σημείο αφορά τα ενοίκια και την απόκλιση ανάμεσα στο δηλωμένο και το πραγματικό μίσθωμα. Το μέσο δηλωμένο ενοίκιο εμφανίζεται κοντά στα 255 ευρώ τον μήνα, ενώ η πραγματική αγορά κινείται σε επίπεδα από 450 έως 650 ευρώ. Η απόσταση, από 77% έως 155%, δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια, καθώς επηρεάζει και τον σχεδιασμό της πολιτικής. Αν το κράτος βλέπει χαμηλότερα μισθώματα από αυτά που καταβάλλονται στην πράξη, τότε υποτιμά το πραγματικό στεγαστικό βάρος. Ταυτόχρονα, η φοροδιαφυγή στα ενοίκια στερεί έσοδα από τον Προϋπολογισμό, ενώ τα νοικοκυριά εξακολουθούν να πληρώνουν τιμές αγοράς.
Το τέταρτο κενό είναι η λεγόμενη αόρατη ζήτηση. Η πίεση δεν προέρχεται μόνο από όσους ψάχνουν πρώτη κατοικία. Προέρχεται από φοιτητές, νέους εργαζομένους, νοικοκυριά που αλλάζουν οικογενειακή κατάσταση, ανθρώπους που μετακινούνται για εργασία, οικογένειες που χρειάζονται μεγαλύτερο σπίτι, αλλά και από επενδυτές που βλέπουν την κατοικία ως απόδοση και όχι ως κοινωνικό αγαθό. Αυτή η ζήτηση δεν αποτυπώνεται πάντα εγκαίρως, αλλά περνά άμεσα στις τιμές.
Ανεπαρκείς οι επιδοματικές λύσεις που προτείνονται
Η κυβέρνηση έχει επιλέξει να παρουσιάζει τα στεγαστικά μέτρα ως απάντηση στο σύνολο της κρίσης, όμως αρκετά από αυτά λειτουργούν περισσότερο ως μερική ανακούφιση συγκεκριμένων ομάδων. Το πρόβλημα είναι ότι η κρίση πλέον δεν αφορά μόνο όσους βρίσκονται κάτω από ένα χαμηλό εισοδηματικό όριο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ημερίδας, η στεγαστική επιβάρυνση δεν είναι ίδια για όλους, αλλά πλέον απλώνεται σε ευρύτερα στρώματα, με τη μεσαία τάξη να χάνει σταδιακά την παλιά ασφάλεια που της έδινε η ιδιοκατοίκηση ή η πρόσβαση σε σχετικά φθηνή ενοικίαση.
Η συγκριτική εικόνα δεν ευνοεί την Ελλάδα, ακόμα και όταν το μέτρο σύγκρισης είναι τα Βαλκάνια. Η Ελλάδα εμφανίζεται να έχει ξεπεράσει γειτονικές χώρες στη στεγαστική επιβάρυνση, παρότι τυπικά διαθέτει υψηλότερο επίπεδο εισοδημάτων. Αυτό σημαίνει ότι το ελληνικό πρόβλημα δεν εξηγείται μόνο από τους μισθούς, αλλά και από το πώς έχει διαμορφωθεί η αγορά κατοικίας, από την έλλειψη προσιτού αποθέματος, από τη φορολογική και επενδυτική μεταχείριση των ακινήτων και από την αποτυχία δημιουργίας πραγματικής κοινωνικής κατοικίας σε κλίμακα που να επηρεάζει τις τιμές.
Δεδομένων των παραπάνω, τα επιδόματα ενοικίου και τα προγράμματα αγοράς μπορούν να καλύψουν ένα μέρος της μηνιαίας πίεσης ή να ανοίξουν την πόρτα σε ορισμένους δικαιούχους, αλλά δεν αντιμετωπίζουν τον βασικό μηχανισμό της κρίσης, καθώς τα διαθέσιμα διαμερίσματα είναι λίγα, τα ανακαινισμένα ακίνητα παραμένουν ακριβά, τα κλειστά σπίτια δεν επιστρέφουν μαζικά στην αγορά και η μακροχρόνια μίσθωση δεν «υπερνικά» τη βραχυχρόνια.
Σε αυτό το πλαίσιο, αναποτελεσματική φαίνεται να είναι και η προσπάθεια για αξιοποίηση κενών κατοικιών. Αν και αποτελεί έναν εύλογο στόχο, γιατί υπάρχει πράγματι απόθεμα ακινήτων που δεν χρησιμοποιείται, σε επίπεδο αποτελέσματος, ωστόσο, τα κρίσιμα ερωτήματα είναι πόσα σπίτια γυρίζουν στην αγορά, σε ποιες περιοχές και με τι ενοίκιο. Αν η επιστροφή τους γίνεται με τιμές που ακολουθούν τα επίπεδα της αγοράς, τότε δεν δημιουργείται προσιτή στέγη, αλλά δημιουργείται απλώς νέα προσφορά σε υψηλές τιμές.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ (ΦΥΛΛΟ 22/5/2026)
