Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να εμφανίζει έντονη κινητικότητα, όμως η συνολική εικόνα δεν είναι ενιαία. Πίσω από την άνοδο των τιμών και τη σταθερή ζήτηση διαμορφώνονται πλέον δύο διαφορετικές ταχύτητες: η ευρύτερη αγορά κατοικίας, που επηρεάζεται από τα εισοδήματα, τα επιτόκια και τη δυνατότητα πρόσβασης σε στεγαστικό δανεισμό, και η αγορά πολυτελών ακινήτων, όπου οι συναλλαγές γίνονται σε μεγάλο βαθμό με ίδια κεφάλαια.
ΔΥΟ ΑΓΟΡΕΣ
Η διαφοροποίηση αυτή είναι ιδιαίτερα εμφανής στην κατηγορία των ακινήτων αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με την Premier Realty, το premium real estate στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε ξεχωριστή επενδυτική κατηγορία, με βασικούς αγοραστές ξένους επενδυτές, ιδιώτες υψηλής οικονομικής επιφάνειας και κεφάλαια που αναζητούν τοποθετήσεις σε αγορές με προοπτικές υπεραξίας.
Η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, επισημαίνει ότι τα πολυτελή ακίνητα δεν επηρεάζονται στον ίδιο βαθμό από τη στεγαστική πίστη. Αυτό συμβαίνει επειδή μεγάλο μέρος των συναλλαγών πραγματοποιείται χωρίς τραπεζικό δανεισμό, από αγοραστές που διαθέτουν άμεση ρευστότητα.
Διαβάστε ακόμα: Στεγαστική κρίση: Χάσμα μεταξύ πραγματικών ενοικίων και φορολογικών δηλώσεων – «Μαύρη τρύπα» τα εισοδήματα από ακίνητα (Βίντεο)
ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν το 2025 στα 2 δισ. ευρώ, από 1,3 δισ. ευρώ το 2024. Ωστόσο, το ύψος αυτό παραμένει περιορισμένο σε σχέση με το συνολικό μέγεθος της αγοράς ακινήτων.
Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι ένα σημαντικό μέρος των συναλλαγών, κυρίως στα ακριβότερα ακίνητα, δεν εξαρτάται από τις τράπεζες. Αντίθετα, η αγορά της κύριας κατοικίας παραμένει περισσότερο εκτεθειμένη στο κόστος δανεισμού, στις αυξήσεις των τιμών και στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
ΞΕΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ
Κεντρικό ρόλο στην πορεία της premium αγοράς έχουν οι εισροές ξένων κεφαλαίων. Την περίοδο 2018-2025 οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ τον χρόνο, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008-2017.
Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται κυρίως στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στα Νότια Προάστια, σε επιλεγμένα σημεία του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, στην Κηφισιά και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς. Η Ελλάδα παραμένει ανταγωνιστική σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές υψηλής αξίας, όπως το Λονδίνο, το Μιλάνο, το Μονακό και το Σεν Τροπέ.
GOLDEN VISA
Η αναθεώρηση του προγράμματος Golden Visa έχει επίσης επηρεάσει τη δομή της ζήτησης. Η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος έχει στρέψει μέρος των επενδυτών προς ακριβότερα και ποιοτικότερα ακίνητα.
Την ίδια στιγμή, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η Premier Realty, το 2025 η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε, με μείωση στις άδειες, στην επιφάνεια και στον όγκο των νέων οικοδομών.
ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ
Η περιορισμένη προσφορά, η ζήτηση από το εξωτερικό και η αναβάθμιση περιοχών υψηλού ενδιαφέροντος στηρίζουν την αγορά των πολυτελών ακινήτων. Για την Premier Realty, τα ακίνητα άνω του 1 εκατ. ευρώ δεν αποτελούν πλέον απλώς ένα ακριβό τμήμα της ελληνικής κτηματαγοράς, αλλά μια ξεχωριστή επενδυτική κατηγορία με διεθνή χαρακτηριστικά.
Η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει και τη βασική αντίθεση της αγοράς: ενώ η πρόσβαση στην κατοικία γίνεται δυσκολότερη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών, το premium real estate συνεχίζει να κινείται με άλλους όρους, περισσότερο συνδεδεμένους με τη διεθνή ρευστότητα και λιγότερο με την εγχώρια στεγαστική πίστη.
Διαβάστε ακόμα: Ακίνητα: Τι προτείνει το ΔΝΤ για τη στεγαστική κρίση
